Nota en Economis del 11/04/2023
Link: https://economis.com.ar/alquileres-no-era-solo-suspenderla-tambien-urge-una-nueva-ley/#gsc.tab=0
Caos, preocupación e incertidumbre es lo que reina entre inquilinos y propietarios tras la decisión de suspender la Ley de Alquileres. La reacción fue inmediata y la opción es la calle.
Arde el ámbito inmobiliario después de la decisión del Gobierno de derogar la ley que regula el mercado de los alquileres.
Tanto comercializadores como analistas coinciden en que el marco no va más, y el Gobierno sigue sin aportar detalles respecto del modelo normativo que viene y la opción de establecer un cambio vía DNU habría perdido peso ante la posibilidad de tratar el tema en el Congreso.
Mientras tanto reina el caos y la preocupación, y la reacción fue inmediata: la oferta se desplomó y múltiples propietarios decidieron cancelar reservas y pre acuerdos.
En este marco, Daniel Adler, especialista en Educación Financiera y Emprendedurismo, afirmó que “en Argentina la principal discusión, dentro de los debates por la Ley de Alquileres, se refiere al índice utilizado para la actualización de los contratos. Necesitamos una Ley equitativa y que no deje en inferioridad de condiciones ni a propietarios, ni a inquilinos”.
Es que hoy urge una nueva ley de alquileres, ya que no se trata solo de la suspensión de la existente
“El problema es el ajuste -explicó Adler-, si el aumento del alquiler es muy bajo, el propietario pierde frente a la inflación, sobre todo si se trata de un contrato a largo plazo. La idea es que el incremento sea mensual y que represente el 50% de la inflación. Por ejemplo, si la inflación es del 5%, el aumento mensual del alquiler será del 2,5%, más bajo y previsible. No se aumenta el 100% de la inflación y se trata de un incremento es exponencial para el dueño de la propiedad, que le podrá pelear a la inflación” y completó: “en caso de recurrir a 3 meses impagos por parte del inquilino, se desaloja, sin más miramientos. Esto debe quedar bien c laro y sin que queden dudas”.
En tanto explicó que el plazo de duración “no es tan importante”: “El plazo debe convenirse entre las partes ya que hay inquilinos que le van a invertir dinero a una propiedad, van a pintar, a comprar muebles a medida, etc y proyectan utilizar la propiedad a más largo plazo. Allí el dueño podría flexibilizar y extender el plazo sin inconvenientes ni necesidad que sean solo 2 o 3 años”.
Por último, se refirió a las garantías, y a los inconvenientes que puedan aparecer, como por ejemplo, el caso de inmobiliarias que solo aceptan garantías del mismo distrito, o no aceptan propiedades a nombre del inquilino, etc. Respecto el especialista dijo que propone que “en esos casos, deberían existir garantía municipales o provinciales para ayudar a los inquilinos y podrían instaurarse a través de los bancos provinciales, Banco Nación o de los Municipios respectivos, sin costo comercial”.
El impacto
Según señalaron fuentes del Colegio Inmobiliario Profesional (CPI), la disponibilidad de unidades retrocedió a menos de 1.100 casas y departamentos en alquiler tras conocerse la decisión oficial de cambiar la normativa, cuando el promedio histórico es del orden de los 6.500 inmuebles.
“Los inquilinos con contratos se comunican para saber cómo les afecta toda esta situación, mientras que lo s propietarios retiran departamentos”, comentó Marta Liotto, titular de la entidad.
“A las personas que tienen contratos vigentes les informamos que todo queda según lo firmado. Pero la realidad es que desconocemos la letra chica de lo que puede incluirse en la nueva medida. Sólo nos resta esperar”, añadió.
Liotto sostuvo que “para nosotros este contexto es un problema. Llaman y dicen que, si volvemos a los dos años de contratos y la libre pactación de precios, como ocurría antes, mejor esperar para volver a alquilar el inmueble. El Gobierno hizo anuncios sin respaldo que complicaron la situación”.
Incertidumbre
De lo que sí hay certezas entre los comercializadores es que, si el Gobierno opta por trasladar el cambio de ley al Congreso, el tiempo para la consolidación de un nuevo régimen de celebración de contratos y pagos se demoraría al menos varias semanas.
“Estamos hablando de un tiempo incierto”, reconoció Liotto. La directiva comentó que el CPI se puso a disposición de Presidencia y la cartera de Economía para aportar detalles técnicos respecto del funcionamiento de la escena inmobiliaria tal como está. Pero que desde el oficialismo aún no recibieron notificación alguna.
Mientras tanto, en el ámbito de los inquilinos se acumulan las quejas por la decisión de los propietarios de congelar o directamente anular las reservas concertadas en las últimas horas
Respecto del escenario que viene, organizaciones de venta de inmuebles como CAMESI sostienen que el Gobierno evalúa mantener vigente el marco actual para los contratos vigentes mientras que, en el caso de los nuevos acuerdos, se volvería al viejo esquema de dos años de contrato y aumento negociado “libremente” entre las partes.
Aunque esta posibilidad es la que más se comparte entre las inmobiliarias, lo cierto es que hasta el momento el oficialismo no ha informado mayores detalles acerca de cómo continuará ese nicho en un contexto de aumentos desbordados, oferta casi inexistente y acuerdos que en múltiples casos ya se cierran en dólares.
Los inquilinos
Por el lado de quienes alquilan, Inquilinos Agrupados divulgó un comunicado en el que destacó que “es una incógnita lo que hará el Gobierno nacional, aunque no hay dudas ya de que ha demostrado una incapacidad gravísima para controlar el cumplimiento de la ley de alquileres”.
“Los alquileres se están dolarizando, no hay contratos registrados y cerraron el área de alquileres del Ministerio de Hábitat de Nación”, indicó la organización.